當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遭遇信托 04年首輪地產(chǎn)信托側(cè)記
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-04-21
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遭遇信托——2004年首輪地產(chǎn)信托側(cè)記
張寶全無(wú)論如何也想不到，自己愿意掏兩個(gè)億，也沒(méi)能利用信托實(shí)現(xiàn)“期房按揭”。雖然，他無(wú)數(shù)次鼓勵(lì)猶豫的“盟友”；他數(shù)次更換談判不力的員工；他運(yùn)作了幾乎涵蓋全部京城媒體的新聞炒做；他獲得了同行乃至談判對(duì)手的由衷欽佩。
2004年3月7日，在“蘋(píng)果社區(qū)”的銷(xiāo)售說(shuō)辭中，“消費(fèi)信托計(jì)劃”被“暫時(shí)”刪除。
“宣祥家園”經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托實(shí)現(xiàn)融資8000萬(wàn)；“北京三環(huán)新城”信托計(jì)劃融資規(guī)模1.6億元；“法國(guó)歐尚天津第一店”資金信托計(jì)劃籌資規(guī)模3億元；“太陽(yáng)星城”貸款項(xiàng)目集合資金信托融資規(guī)模5億元；“第一城(京東香河)”通過(guò)產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)信托項(xiàng)目擬籌集資金1.5億元。
有人斷言：北京的地產(chǎn)資本市場(chǎng)，遲早是信托的天下。2004年第一季度，北京地產(chǎn)最大的新聞是“蘋(píng)果社區(qū)”的兩項(xiàng)信托計(jì)劃?！疤O(píng)果社區(qū)”是第一個(gè)試圖通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托完成信用放大，再利用消費(fèi)信托來(lái)“繞過(guò)”央行“房屋只有封頂才能做按揭”政策的地產(chǎn)信托項(xiàng)目。雖然，“蘋(píng)果社區(qū)”沒(méi)有像其他地產(chǎn)一樣實(shí)現(xiàn)信托融資，卻開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)信托的新思路。
引發(fā)這一切的是2003年以來(lái)連續(xù)的政策沖擊：北京市政府4號(hào)令禁止土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)岣吡双@取土地的成本；央行121文件規(guī)定，“商業(yè)銀行”只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。在銀行放貸政策收口的情況下，地產(chǎn)商們同時(shí)把目光轉(zhuǎn)向信托。
無(wú)奈的“蘋(píng)果”
如果不能在封頂前達(dá)成“按揭銷(xiāo)售”，不僅會(huì)失去市場(chǎng)先機(jī)；用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金鏈條也會(huì)承受巨大的壓力；即使拆借過(guò)關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
2003年，央行宣布：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果主體沒(méi)有封頂，就不能進(jìn)行按揭貸款。截止2004年3月1日，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣路的“蘋(píng)果社區(qū)”既沒(méi)有拿到《房屋預(yù)售許可證》，工程也處在挖槽的階段，既無(wú)法開(kāi)始銷(xiāo)售，更不能辦理銀行按揭。而“蘋(píng)果社區(qū)”的操盤(pán)手張寶全，卻試圖在房屋封頂之前的一年內(nèi)，提前開(kāi)展預(yù)定和銷(xiāo)售。因?yàn)?，如果不能在封頂前達(dá)成“按揭銷(xiāo)售”，就會(huì)失去市場(chǎng)先機(jī)；用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金鏈條也會(huì)承受巨大的壓力；即使拆借過(guò)關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
通常情況下，象萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)這樣的開(kāi)發(fā)商也都曾經(jīng)遇見(jiàn)過(guò)類(lèi)似的情況，雖然那時(shí)還不受“不封頂不能做按揭”的限制，但在《銷(xiāo)售許可證》到手之前，大家也都希望可以盡早把客戶(hù)抓在手里，盡早拿到銀行貸款。
常規(guī)的辦法是：首先進(jìn)行排號(hào)登記，在一個(gè)具體的時(shí)間開(kāi)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，收取最高1.2萬(wàn)的訂金，等《銷(xiāo)售許可證》到手以后，再簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
蘋(píng)果社區(qū)沒(méi)有這樣做。2004年初，蘋(píng)果社區(qū)委托北京國(guó)際信托投資公司，推出了“蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托計(jì)劃”，以及沒(méi)能完成的“蘋(píng)果社區(qū)消費(fèi)信托計(jì)劃”。
2004年3月7日，“蘋(píng)果社區(qū)”售樓處：被炒得滿(mǎn)城風(fēng)雨的“蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托”終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)階段，得到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的消費(fèi)者，可以正式挑選戶(hù)型、指定樓層。這一天，蘋(píng)果社區(qū)否定了一度宣傳的消費(fèi)信托。在蘋(píng)果社區(qū)長(zhǎng)達(dá)一年半的炒做過(guò)程中，先后爆出了眾多國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的第一次。現(xiàn)在，操盤(pán)手張寶全不得不面對(duì)剛剛挖槽的施工現(xiàn)場(chǎng)以及并不愉快的北京國(guó)投。
透過(guò)表面火爆的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，地產(chǎn)界同行真正關(guān)心的，卻并不是個(gè)中的誰(shuí)是誰(shuí)非，因?yàn)?，張寶全的“蘋(píng)果”已經(jīng)不是他一個(gè)人的“蘋(píng)果”。京城超過(guò)七成的地產(chǎn)商，手頭也有一個(gè)類(lèi)似的“蘋(píng)果”，他們也需要在2004年，以及以后的日子里，動(dòng)用新的方法、打通新的門(mén)路，來(lái)躲過(guò)土地政策、金融政策改革帶來(lái)的巨大沖擊。
一方面無(wú)比的謹(jǐn)慎，另一方卻在極力地渲染，其中的道理自然是再明顯不過(guò)了：蘋(píng)果社區(qū)要讓信用最大化；北京國(guó)投在商業(yè)利益和自身公眾信譽(yù)之間需要做一選擇。
蘋(píng)果社區(qū)并不缺錢(qián)，缺的是信用。應(yīng)該說(shuō)，蘋(píng)果社區(qū)在這個(gè)過(guò)程中沒(méi)有獲得資金層面的顯著收益。首先是信托的規(guī)模很小，如果按每份信托平均為20萬(wàn)來(lái)計(jì)算，200份信托的總價(jià)值也不過(guò)4000萬(wàn)；即使是按照最初的計(jì)劃，消費(fèi)者以房屋總價(jià)來(lái)購(gòu)買(mǎi)信托，總價(jià)超過(guò)2億，北京國(guó)投也不會(huì)將這筆錢(qián)拿給蘋(píng)果社區(qū)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生了相同的困惑：做這么多事情，蘋(píng)果社區(qū)的目的是什么？
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，所有人都希望客戶(hù)在最短的時(shí)間把款項(xiàng)交齊，鎖定客戶(hù)，盡早解除資金壓力。但隨著近年來(lái)地產(chǎn)糾紛的迅速增加，消費(fèi)者對(duì)于地產(chǎn)商的信任程度卻在下降，地產(chǎn)商在第一時(shí)間回全款已經(jīng)成為一種奢望。想讓購(gòu)房人多交房款，又擔(dān)心自己的信用和賣(mài)點(diǎn)不足以說(shuō)服消費(fèi)者，蘋(píng)果社區(qū)想到了信用放大，想到了北京國(guó)投。
采訪(fǎng)北京國(guó)際信托投資公司董事會(huì)秘書(shū)江方的過(guò)程中，《中國(guó)財(cái)富》記者詢(xún)問(wèn)：“蘋(píng)果社區(qū)在大力宣傳和北京國(guó)投的合作，包括優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和消費(fèi)信托，北京國(guó)投對(duì)這些舉動(dòng)持怎樣的立場(chǎng)？”
江方的回答是出人意料的：“我們從來(lái)沒(méi)有和蘋(píng)果社區(qū)簽定消費(fèi)信托的正式協(xié)議，只是以前有一個(gè)簡(jiǎn)單的意向書(shū)而已，我們沒(méi)有辦法阻止客戶(hù)的言論，并且，我們?cè)诤芏鄨?chǎng)合都不曾說(shuō)過(guò)現(xiàn)在可以做這個(gè)項(xiàng)目。為此，他們（蘋(píng)果社區(qū)）的人還和我們有過(guò)爭(zhēng)執(zhí)，指責(zé)我們?cè)诠娒媲暗闹?jǐn)慎?！?br>
江方說(shuō)：“銀行不敢做的，我們更不敢做。無(wú)論怎樣，張寶全是非常聰明的地產(chǎn)商！”
北京國(guó)投在合作的初期，認(rèn)識(shí)到這是一個(gè)“不太一樣”的項(xiàng)目。但在合法的范疇里，發(fā)售信托產(chǎn)品本身的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，所以又沒(méi)有理由不做，于是，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托產(chǎn)品產(chǎn)生了。在合作中期，蘋(píng)果社區(qū)的善變、媒體的關(guān)注讓北京國(guó)投既感覺(jué)到自己享受了免費(fèi)的宣傳，又非常可能面臨“與誰(shuí)為伍”的危險(xiǎn)局面。
在采訪(fǎng)結(jié)束后的第三天，蘋(píng)果社區(qū)對(duì)外否定“消費(fèi)信托”計(jì)劃。銷(xiāo)售人員的說(shuō)辭也變成：購(gòu)房者將20%房款以定金的形式，直接交給蘋(píng)果社區(qū)，等一年后房屋封頂再辦理按揭，完成銷(xiāo)售流程。北京國(guó)投還是在這一刻選擇了謹(jǐn)慎。江方說(shuō)過(guò)：“銀行不敢做的，我們更不敢做?！?br>
“蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托”并不是一個(gè)地產(chǎn)融資產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商利用信托投資公司的品牌來(lái)達(dá)到信用放大的目的。其實(shí)北京國(guó)投在2003年推出的“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”計(jì)劃，才是較有代表性的以融資為目的的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
兩個(gè)月與一個(gè)億——“宣祥家園”借信托過(guò)橋
2004年1月6日，工商銀行北京分行開(kāi)始代理收付“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”。3月6日，當(dāng)記者撥通信托銷(xiāo)售電話(huà)時(shí)，被告之這一信托產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售結(jié)束。近一個(gè)億的資金已經(jīng)籌措完成，并用于宣祥家園的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作方法很多，規(guī)模越大、品牌越好的開(kāi)發(fā)商越容易拿到錢(qián)。但對(duì)于中小型地產(chǎn)商，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目有一套通行的資金運(yùn)作手法。
地產(chǎn)商先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺(tái)以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢(qián)也能拿到土地，隨著我國(guó)土地拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高；地產(chǎn)企業(yè)在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時(shí)開(kāi)展前期的宣傳推廣活動(dòng)；此時(shí)，建筑商介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一般會(huì)由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè)；地產(chǎn)商獲得開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開(kāi)始期房銷(xiāo)售，購(gòu)房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給開(kāi)發(fā)商；開(kāi)發(fā)商用獲得的銷(xiāo)售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
有三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈條是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn)：A點(diǎn)完成的土地的質(zhì)押和解套過(guò)程，地產(chǎn)商通過(guò)把整塊土地質(zhì)押給銀行，來(lái)?yè)Q取土地平整、前期運(yùn)作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過(guò)自有資金，這個(gè)過(guò)程也會(huì)用做償還土地出讓金的拆借款。B點(diǎn)所完成的首期項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，地產(chǎn)商付出的資金成本越大，但是，對(duì)于資金不充沛或品牌良好的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點(diǎn)是重要的回款通道，A、B兩點(diǎn)獲得的資金，都要依靠C點(diǎn)來(lái)歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷(xiāo)售來(lái)歸還，但央行的121文件，規(guī)定期房不封頂不能做按揭，于是，關(guān)鍵的C點(diǎn)匯款期限，被大大推遲，資金鏈條的斷裂在此產(chǎn)生。
宣祥家園的信托計(jì)劃，就是在C點(diǎn)不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金過(guò)橋，度過(guò)難關(guān)。
宣祥家園項(xiàng)目屬于北京歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)改造重點(diǎn)配套工程，位于北京三環(huán)內(nèi)的沙子口地區(qū)。由于是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，不必繳納土地出讓金，并享有20余項(xiàng)的稅收減免，所以，不存在開(kāi)發(fā)土地購(gòu)買(mǎi)成本。采用信托的方式，從信托投資公司獲得過(guò)橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項(xiàng)目銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)信托收益并收回信托本金(見(jiàn)圖3)。
地產(chǎn)信托項(xiàng)目回避風(fēng)險(xiǎn)的辦法主要是質(zhì)押和擔(dān)保兩種。宣祥家園資金信托項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商的大股東北京天橋建筑集團(tuán)公司的全部股權(quán)作為質(zhì)押，同時(shí)，北京鑫投信用擔(dān)保公司為信托貸款提供連帶的保證擔(dān)保。
最像REITs的“REITs”
2003年以來(lái)，國(guó)內(nèi)操作的地產(chǎn)項(xiàng)目中，與國(guó)外的REITs最為相似的是“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托”。這支信托具備了國(guó)外主流REITs的大部分特征。法國(guó)歐尚超市集團(tuán)是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，目前在14個(gè)國(guó)家和地區(qū)共有大型超市300家，小型超市600多家。歐尚在進(jìn)行店鋪選擇上一向堅(jiān)持“只租不買(mǎi)”的原則。2003年，歐尚看中了天津峰匯大廈一至三層，由于多種原因沒(méi)能促成直接租賃。2003年12月10日，北京國(guó)際信托投資公司購(gòu)買(mǎi)了峰匯大廈一至三層的產(chǎn)權(quán)，并將該物業(yè)出租給法國(guó)歐尚。同時(shí)，北京國(guó)投推出“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托”，用法國(guó)歐尚的租金作為信托投資人的回報(bào)。
北京國(guó)投在12月10日隆重推出又一信托新品——法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃。自從12月15日開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái)，投資者紛紛認(rèn)購(gòu)，甚至出現(xiàn)多個(gè)投資者重復(fù)購(gòu)買(mǎi)和外地投資者匯款購(gòu)買(mǎi)的熱銷(xiāo)景象。
該信托計(jì)劃信托期限為3年，單筆最低預(yù)約金額為20萬(wàn)元人民幣，如果超過(guò)20萬(wàn)元，則按照1萬(wàn)元的整數(shù)倍增加。發(fā)售時(shí)遵循“金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的原則，目前，凡購(gòu)買(mǎi)金額達(dá)到40萬(wàn)元的投資者當(dāng)場(chǎng)可以簽署信托文件。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)年收益率為6%。
綜觀(guān)在國(guó)內(nèi)操作的一些被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“準(zhǔn)REITs”或“REITs模式”的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，雖然已經(jīng)或多或少地具備了REITs的部分基本特征，但還不是純正標(biāo)準(zhǔn)的REITs：
首先，目前信托公司發(fā)售的信托產(chǎn)品都只針對(duì)單一的地產(chǎn)項(xiàng)目，相應(yīng)的，投資者購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品時(shí)必須考慮該產(chǎn)品所針對(duì)項(xiàng)目的可行性、投資價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)。而投資真正的REITs產(chǎn)品，投資者不必考慮具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，真正的REITs所選擇的投資項(xiàng)目大多是成熟的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)（如：酒店、商場(chǎng)），投資的收益來(lái)源于地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)分紅，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。而國(guó)內(nèi)目前操作的大部分地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是為了提供地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
一些信托公司表示，REITs的成長(zhǎng)進(jìn)程受到金融機(jī)構(gòu)之間利益是否均衡的影響。房地產(chǎn)信貸是國(guó)內(nèi)各大銀行業(yè)務(wù)的重要組成部分，當(dāng)REITs放開(kāi)以后，地產(chǎn)信貸的收益將從銀行轉(zhuǎn)向信托公司，這無(wú)疑是件主管部門(mén)深思熟慮之后方能定奪的事情。
信息塊
什么是房地產(chǎn)投資信托？
房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）業(yè)務(wù)是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以信托公司的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等行為。
房地產(chǎn)信托REITs是國(guó)際上個(gè)人投資地產(chǎn)的主要渠道。美國(guó)在1960年開(kāi)始允許操作REITs，目前已經(jīng)有300多個(gè)地產(chǎn)投資基金，管理資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，其中已經(jīng)上市的占三分之二。通過(guò)REITs可以吸納社會(huì)閑散資金，投入到地產(chǎn)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中去，不但分擔(dān)了銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為投資人帶來(lái)了相對(duì)豐厚、穩(wěn)定的收益。
蘋(píng)果社區(qū)未能成功的貼息消費(fèi)信貸：
由蘋(píng)果社區(qū)拿出兩個(gè)億給銀行（北京國(guó)投）進(jìn)行貼息，試圖讓北京國(guó)投在房屋封頂以前，“代替”銀行進(jìn)行消費(fèi)放貸。受托方可以獲得比較高的信托回報(bào)，消費(fèi)者也可以享受1%的按揭利率優(yōu)惠。
蘋(píng)果社區(qū)大事記
●在北京大規(guī)模征集項(xiàng)目名稱(chēng)，號(hào)稱(chēng)用上百萬(wàn)買(mǎi)來(lái)“蘋(píng)果”二字。
●開(kāi)發(fā)商拿出2個(gè)億給銀行，提出商業(yè)銀行貼息貸款。
●因多種原因，貼息計(jì)劃流產(chǎn)，商業(yè)銀行退出。
●北京國(guó)投進(jìn)入，推出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托業(yè)務(wù)，信托額度為總房款。
●因總價(jià)過(guò)高，將信托調(diào)整為總房款的20%。
●對(duì)外宣稱(chēng)開(kāi)展消費(fèi)信托，承諾信托計(jì)劃將最終為買(mǎi)房人降低1%的貸款利率。
●公開(kāi)拍號(hào)，選擇合伙人，只拍出186個(gè)（原定合伙人數(shù)為200個(gè)）。
●拍號(hào)次日，有人在網(wǎng)上出售認(rèn)購(gòu)權(quán)。
●消費(fèi)信托流產(chǎn)，開(kāi)始要求購(gòu)房人繳納高額定金。
新聞鏈接：
北京地區(qū)第一支順利完成的地產(chǎn)信托于2004年3月2日?qǐng)A滿(mǎn)結(jié)束中信信托投資有限責(zé)任公司李新新先生透露：公司推出的“康居工程”系列的第一只集合資金信托產(chǎn)品——北京市國(guó)土資源和房屋管理局住宅合作社貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃已于2004年3月2日按期終止。信托貸款本息已全額回收，投資者（受益人）順利實(shí)現(xiàn)了3.75％的信托預(yù)計(jì)收益率。這是北京地區(qū)第一個(gè)順利完成信托計(jì)劃的信托產(chǎn)品。李先生介紹說(shuō)，該信托產(chǎn)品的信托貸款的本息已經(jīng)劃入中信信托本項(xiàng)目的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，中信信托業(yè)以于３月４日將所有投資者的信托本金與收益劃撥至信托合同約定的受益人賬戶(hù)。
張寶全無(wú)論如何也想不到，自己愿意掏兩個(gè)億，也沒(méi)能利用信托實(shí)現(xiàn)“期房按揭”。雖然，他無(wú)數(shù)次鼓勵(lì)猶豫的“盟友”；他數(shù)次更換談判不力的員工；他運(yùn)作了幾乎涵蓋全部京城媒體的新聞炒做；他獲得了同行乃至談判對(duì)手的由衷欽佩。
2004年3月7日，在“蘋(píng)果社區(qū)”的銷(xiāo)售說(shuō)辭中，“消費(fèi)信托計(jì)劃”被“暫時(shí)”刪除。
“宣祥家園”經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托實(shí)現(xiàn)融資8000萬(wàn)；“北京三環(huán)新城”信托計(jì)劃融資規(guī)模1.6億元；“法國(guó)歐尚天津第一店”資金信托計(jì)劃籌資規(guī)模3億元；“太陽(yáng)星城”貸款項(xiàng)目集合資金信托融資規(guī)模5億元；“第一城(京東香河)”通過(guò)產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)信托項(xiàng)目擬籌集資金1.5億元。
有人斷言：北京的地產(chǎn)資本市場(chǎng)，遲早是信托的天下。2004年第一季度，北京地產(chǎn)最大的新聞是“蘋(píng)果社區(qū)”的兩項(xiàng)信托計(jì)劃?！疤O(píng)果社區(qū)”是第一個(gè)試圖通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托完成信用放大，再利用消費(fèi)信托來(lái)“繞過(guò)”央行“房屋只有封頂才能做按揭”政策的地產(chǎn)信托項(xiàng)目。雖然，“蘋(píng)果社區(qū)”沒(méi)有像其他地產(chǎn)一樣實(shí)現(xiàn)信托融資，卻開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)信托的新思路。
引發(fā)這一切的是2003年以來(lái)連續(xù)的政策沖擊：北京市政府4號(hào)令禁止土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)岣吡双@取土地的成本；央行121文件規(guī)定，“商業(yè)銀行”只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。在銀行放貸政策收口的情況下，地產(chǎn)商們同時(shí)把目光轉(zhuǎn)向信托。
無(wú)奈的“蘋(píng)果”
如果不能在封頂前達(dá)成“按揭銷(xiāo)售”，不僅會(huì)失去市場(chǎng)先機(jī)；用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金鏈條也會(huì)承受巨大的壓力；即使拆借過(guò)關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
2003年，央行宣布：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果主體沒(méi)有封頂，就不能進(jìn)行按揭貸款。截止2004年3月1日，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣路的“蘋(píng)果社區(qū)”既沒(méi)有拿到《房屋預(yù)售許可證》，工程也處在挖槽的階段，既無(wú)法開(kāi)始銷(xiāo)售，更不能辦理銀行按揭。而“蘋(píng)果社區(qū)”的操盤(pán)手張寶全，卻試圖在房屋封頂之前的一年內(nèi)，提前開(kāi)展預(yù)定和銷(xiāo)售。因?yàn)?，如果不能在封頂前達(dá)成“按揭銷(xiāo)售”，就會(huì)失去市場(chǎng)先機(jī)；用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金鏈條也會(huì)承受巨大的壓力；即使拆借過(guò)關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
通常情況下，象萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)這樣的開(kāi)發(fā)商也都曾經(jīng)遇見(jiàn)過(guò)類(lèi)似的情況，雖然那時(shí)還不受“不封頂不能做按揭”的限制，但在《銷(xiāo)售許可證》到手之前，大家也都希望可以盡早把客戶(hù)抓在手里，盡早拿到銀行貸款。
常規(guī)的辦法是：首先進(jìn)行排號(hào)登記，在一個(gè)具體的時(shí)間開(kāi)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，收取最高1.2萬(wàn)的訂金，等《銷(xiāo)售許可證》到手以后，再簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
蘋(píng)果社區(qū)沒(méi)有這樣做。2004年初，蘋(píng)果社區(qū)委托北京國(guó)際信托投資公司，推出了“蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托計(jì)劃”，以及沒(méi)能完成的“蘋(píng)果社區(qū)消費(fèi)信托計(jì)劃”。
2004年3月7日，“蘋(píng)果社區(qū)”售樓處：被炒得滿(mǎn)城風(fēng)雨的“蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托”終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)階段，得到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的消費(fèi)者，可以正式挑選戶(hù)型、指定樓層。這一天，蘋(píng)果社區(qū)否定了一度宣傳的消費(fèi)信托。在蘋(píng)果社區(qū)長(zhǎng)達(dá)一年半的炒做過(guò)程中，先后爆出了眾多國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的第一次。現(xiàn)在，操盤(pán)手張寶全不得不面對(duì)剛剛挖槽的施工現(xiàn)場(chǎng)以及并不愉快的北京國(guó)投。
透過(guò)表面火爆的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，地產(chǎn)界同行真正關(guān)心的，卻并不是個(gè)中的誰(shuí)是誰(shuí)非，因?yàn)?，張寶全的“蘋(píng)果”已經(jīng)不是他一個(gè)人的“蘋(píng)果”。京城超過(guò)七成的地產(chǎn)商，手頭也有一個(gè)類(lèi)似的“蘋(píng)果”，他們也需要在2004年，以及以后的日子里，動(dòng)用新的方法、打通新的門(mén)路，來(lái)躲過(guò)土地政策、金融政策改革帶來(lái)的巨大沖擊。
一方面無(wú)比的謹(jǐn)慎，另一方卻在極力地渲染，其中的道理自然是再明顯不過(guò)了：蘋(píng)果社區(qū)要讓信用最大化；北京國(guó)投在商業(yè)利益和自身公眾信譽(yù)之間需要做一選擇。
蘋(píng)果社區(qū)并不缺錢(qián)，缺的是信用。應(yīng)該說(shuō)，蘋(píng)果社區(qū)在這個(gè)過(guò)程中沒(méi)有獲得資金層面的顯著收益。首先是信托的規(guī)模很小，如果按每份信托平均為20萬(wàn)來(lái)計(jì)算，200份信托的總價(jià)值也不過(guò)4000萬(wàn)；即使是按照最初的計(jì)劃，消費(fèi)者以房屋總價(jià)來(lái)購(gòu)買(mǎi)信托，總價(jià)超過(guò)2億，北京國(guó)投也不會(huì)將這筆錢(qián)拿給蘋(píng)果社區(qū)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生了相同的困惑：做這么多事情，蘋(píng)果社區(qū)的目的是什么？
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，所有人都希望客戶(hù)在最短的時(shí)間把款項(xiàng)交齊，鎖定客戶(hù)，盡早解除資金壓力。但隨著近年來(lái)地產(chǎn)糾紛的迅速增加，消費(fèi)者對(duì)于地產(chǎn)商的信任程度卻在下降，地產(chǎn)商在第一時(shí)間回全款已經(jīng)成為一種奢望。想讓購(gòu)房人多交房款，又擔(dān)心自己的信用和賣(mài)點(diǎn)不足以說(shuō)服消費(fèi)者，蘋(píng)果社區(qū)想到了信用放大，想到了北京國(guó)投。
采訪(fǎng)北京國(guó)際信托投資公司董事會(huì)秘書(shū)江方的過(guò)程中，《中國(guó)財(cái)富》記者詢(xún)問(wèn)：“蘋(píng)果社區(qū)在大力宣傳和北京國(guó)投的合作，包括優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和消費(fèi)信托，北京國(guó)投對(duì)這些舉動(dòng)持怎樣的立場(chǎng)？”
江方的回答是出人意料的：“我們從來(lái)沒(méi)有和蘋(píng)果社區(qū)簽定消費(fèi)信托的正式協(xié)議，只是以前有一個(gè)簡(jiǎn)單的意向書(shū)而已，我們沒(méi)有辦法阻止客戶(hù)的言論，并且，我們?cè)诤芏鄨?chǎng)合都不曾說(shuō)過(guò)現(xiàn)在可以做這個(gè)項(xiàng)目。為此，他們（蘋(píng)果社區(qū)）的人還和我們有過(guò)爭(zhēng)執(zhí)，指責(zé)我們?cè)诠娒媲暗闹?jǐn)慎?！?br>
江方說(shuō)：“銀行不敢做的，我們更不敢做。無(wú)論怎樣，張寶全是非常聰明的地產(chǎn)商！”
北京國(guó)投在合作的初期，認(rèn)識(shí)到這是一個(gè)“不太一樣”的項(xiàng)目。但在合法的范疇里，發(fā)售信托產(chǎn)品本身的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，所以又沒(méi)有理由不做，于是，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托產(chǎn)品產(chǎn)生了。在合作中期，蘋(píng)果社區(qū)的善變、媒體的關(guān)注讓北京國(guó)投既感覺(jué)到自己享受了免費(fèi)的宣傳，又非常可能面臨“與誰(shuí)為伍”的危險(xiǎn)局面。
在采訪(fǎng)結(jié)束后的第三天，蘋(píng)果社區(qū)對(duì)外否定“消費(fèi)信托”計(jì)劃。銷(xiāo)售人員的說(shuō)辭也變成：購(gòu)房者將20%房款以定金的形式，直接交給蘋(píng)果社區(qū)，等一年后房屋封頂再辦理按揭，完成銷(xiāo)售流程。北京國(guó)投還是在這一刻選擇了謹(jǐn)慎。江方說(shuō)過(guò)：“銀行不敢做的，我們更不敢做?！?br>
“蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托”并不是一個(gè)地產(chǎn)融資產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商利用信托投資公司的品牌來(lái)達(dá)到信用放大的目的。其實(shí)北京國(guó)投在2003年推出的“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”計(jì)劃，才是較有代表性的以融資為目的的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
兩個(gè)月與一個(gè)億——“宣祥家園”借信托過(guò)橋
2004年1月6日，工商銀行北京分行開(kāi)始代理收付“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”。3月6日，當(dāng)記者撥通信托銷(xiāo)售電話(huà)時(shí)，被告之這一信托產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售結(jié)束。近一個(gè)億的資金已經(jīng)籌措完成，并用于宣祥家園的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作方法很多，規(guī)模越大、品牌越好的開(kāi)發(fā)商越容易拿到錢(qián)。但對(duì)于中小型地產(chǎn)商，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目有一套通行的資金運(yùn)作手法。
地產(chǎn)商先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺(tái)以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢(qián)也能拿到土地，隨著我國(guó)土地拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高；地產(chǎn)企業(yè)在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時(shí)開(kāi)展前期的宣傳推廣活動(dòng)；此時(shí)，建筑商介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一般會(huì)由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè)；地產(chǎn)商獲得開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開(kāi)始期房銷(xiāo)售，購(gòu)房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給開(kāi)發(fā)商；開(kāi)發(fā)商用獲得的銷(xiāo)售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
有三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈條是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn)：A點(diǎn)完成的土地的質(zhì)押和解套過(guò)程，地產(chǎn)商通過(guò)把整塊土地質(zhì)押給銀行，來(lái)?yè)Q取土地平整、前期運(yùn)作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過(guò)自有資金，這個(gè)過(guò)程也會(huì)用做償還土地出讓金的拆借款。B點(diǎn)所完成的首期項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，地產(chǎn)商付出的資金成本越大，但是，對(duì)于資金不充沛或品牌良好的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點(diǎn)是重要的回款通道，A、B兩點(diǎn)獲得的資金，都要依靠C點(diǎn)來(lái)歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷(xiāo)售來(lái)歸還，但央行的121文件，規(guī)定期房不封頂不能做按揭，于是，關(guān)鍵的C點(diǎn)匯款期限，被大大推遲，資金鏈條的斷裂在此產(chǎn)生。
宣祥家園的信托計(jì)劃，就是在C點(diǎn)不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金過(guò)橋，度過(guò)難關(guān)。
宣祥家園項(xiàng)目屬于北京歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)改造重點(diǎn)配套工程，位于北京三環(huán)內(nèi)的沙子口地區(qū)。由于是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，不必繳納土地出讓金，并享有20余項(xiàng)的稅收減免，所以，不存在開(kāi)發(fā)土地購(gòu)買(mǎi)成本。采用信托的方式，從信托投資公司獲得過(guò)橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項(xiàng)目銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)信托收益并收回信托本金(見(jiàn)圖3)。
地產(chǎn)信托項(xiàng)目回避風(fēng)險(xiǎn)的辦法主要是質(zhì)押和擔(dān)保兩種。宣祥家園資金信托項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商的大股東北京天橋建筑集團(tuán)公司的全部股權(quán)作為質(zhì)押，同時(shí)，北京鑫投信用擔(dān)保公司為信托貸款提供連帶的保證擔(dān)保。
最像REITs的“REITs”
2003年以來(lái)，國(guó)內(nèi)操作的地產(chǎn)項(xiàng)目中，與國(guó)外的REITs最為相似的是“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托”。這支信托具備了國(guó)外主流REITs的大部分特征。法國(guó)歐尚超市集團(tuán)是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，目前在14個(gè)國(guó)家和地區(qū)共有大型超市300家，小型超市600多家。歐尚在進(jìn)行店鋪選擇上一向堅(jiān)持“只租不買(mǎi)”的原則。2003年，歐尚看中了天津峰匯大廈一至三層，由于多種原因沒(méi)能促成直接租賃。2003年12月10日，北京國(guó)際信托投資公司購(gòu)買(mǎi)了峰匯大廈一至三層的產(chǎn)權(quán)，并將該物業(yè)出租給法國(guó)歐尚。同時(shí)，北京國(guó)投推出“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托”，用法國(guó)歐尚的租金作為信托投資人的回報(bào)。
北京國(guó)投在12月10日隆重推出又一信托新品——法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃。自從12月15日開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái)，投資者紛紛認(rèn)購(gòu)，甚至出現(xiàn)多個(gè)投資者重復(fù)購(gòu)買(mǎi)和外地投資者匯款購(gòu)買(mǎi)的熱銷(xiāo)景象。
該信托計(jì)劃信托期限為3年，單筆最低預(yù)約金額為20萬(wàn)元人民幣，如果超過(guò)20萬(wàn)元，則按照1萬(wàn)元的整數(shù)倍增加。發(fā)售時(shí)遵循“金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的原則，目前，凡購(gòu)買(mǎi)金額達(dá)到40萬(wàn)元的投資者當(dāng)場(chǎng)可以簽署信托文件。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)年收益率為6%。
綜觀(guān)在國(guó)內(nèi)操作的一些被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“準(zhǔn)REITs”或“REITs模式”的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，雖然已經(jīng)或多或少地具備了REITs的部分基本特征，但還不是純正標(biāo)準(zhǔn)的REITs：
首先，目前信托公司發(fā)售的信托產(chǎn)品都只針對(duì)單一的地產(chǎn)項(xiàng)目，相應(yīng)的，投資者購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品時(shí)必須考慮該產(chǎn)品所針對(duì)項(xiàng)目的可行性、投資價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)。而投資真正的REITs產(chǎn)品，投資者不必考慮具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，真正的REITs所選擇的投資項(xiàng)目大多是成熟的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)（如：酒店、商場(chǎng)），投資的收益來(lái)源于地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)分紅，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。而國(guó)內(nèi)目前操作的大部分地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是為了提供地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
一些信托公司表示，REITs的成長(zhǎng)進(jìn)程受到金融機(jī)構(gòu)之間利益是否均衡的影響。房地產(chǎn)信貸是國(guó)內(nèi)各大銀行業(yè)務(wù)的重要組成部分，當(dāng)REITs放開(kāi)以后，地產(chǎn)信貸的收益將從銀行轉(zhuǎn)向信托公司，這無(wú)疑是件主管部門(mén)深思熟慮之后方能定奪的事情。
信息塊
什么是房地產(chǎn)投資信托？
房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）業(yè)務(wù)是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以信托公司的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等行為。
房地產(chǎn)信托REITs是國(guó)際上個(gè)人投資地產(chǎn)的主要渠道。美國(guó)在1960年開(kāi)始允許操作REITs，目前已經(jīng)有300多個(gè)地產(chǎn)投資基金，管理資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，其中已經(jīng)上市的占三分之二。通過(guò)REITs可以吸納社會(huì)閑散資金，投入到地產(chǎn)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中去，不但分擔(dān)了銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為投資人帶來(lái)了相對(duì)豐厚、穩(wěn)定的收益。
蘋(píng)果社區(qū)未能成功的貼息消費(fèi)信貸：
由蘋(píng)果社區(qū)拿出兩個(gè)億給銀行（北京國(guó)投）進(jìn)行貼息，試圖讓北京國(guó)投在房屋封頂以前，“代替”銀行進(jìn)行消費(fèi)放貸。受托方可以獲得比較高的信托回報(bào)，消費(fèi)者也可以享受1%的按揭利率優(yōu)惠。
蘋(píng)果社區(qū)大事記
●在北京大規(guī)模征集項(xiàng)目名稱(chēng)，號(hào)稱(chēng)用上百萬(wàn)買(mǎi)來(lái)“蘋(píng)果”二字。
●開(kāi)發(fā)商拿出2個(gè)億給銀行，提出商業(yè)銀行貼息貸款。
●因多種原因，貼息計(jì)劃流產(chǎn)，商業(yè)銀行退出。
●北京國(guó)投進(jìn)入，推出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托業(yè)務(wù)，信托額度為總房款。
●因總價(jià)過(guò)高，將信托調(diào)整為總房款的20%。
●對(duì)外宣稱(chēng)開(kāi)展消費(fèi)信托，承諾信托計(jì)劃將最終為買(mǎi)房人降低1%的貸款利率。
●公開(kāi)拍號(hào)，選擇合伙人，只拍出186個(gè)（原定合伙人數(shù)為200個(gè)）。
●拍號(hào)次日，有人在網(wǎng)上出售認(rèn)購(gòu)權(quán)。
●消費(fèi)信托流產(chǎn)，開(kāi)始要求購(gòu)房人繳納高額定金。
新聞鏈接：
北京地區(qū)第一支順利完成的地產(chǎn)信托于2004年3月2日?qǐng)A滿(mǎn)結(jié)束中信信托投資有限責(zé)任公司李新新先生透露：公司推出的“康居工程”系列的第一只集合資金信托產(chǎn)品——北京市國(guó)土資源和房屋管理局住宅合作社貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃已于2004年3月2日按期終止。信托貸款本息已全額回收，投資者（受益人）順利實(shí)現(xiàn)了3.75％的信托預(yù)計(jì)收益率。這是北京地區(qū)第一個(gè)順利完成信托計(jì)劃的信托產(chǎn)品。李先生介紹說(shuō)，該信托產(chǎn)品的信托貸款的本息已經(jīng)劃入中信信托本項(xiàng)目的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，中信信托業(yè)以于３月４日將所有投資者的信托本金與收益劃撥至信托合同約定的受益人賬戶(hù)。
(xintuo編輯)