當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遭遇信托 04年首輪地產(chǎn)信托側(cè)記
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-04-21
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遭遇信托——2004年首輪地產(chǎn)信托側(cè)記
張寶全無論如何也想不到，自己愿意掏兩個(gè)億，也沒能利用信托實(shí)現(xiàn)“期房按揭”。雖然，他無數(shù)次鼓勵(lì)猶豫的“盟友”；他數(shù)次更換談判不力的員工；他運(yùn)作了幾乎涵蓋全部京城媒體的新聞炒做；他獲得了同行乃至談判對手的由衷欽佩。
2004年3月7日，在“蘋果社區(qū)”的銷售說辭中，“消費(fèi)信托計(jì)劃”被“暫時(shí)”刪除。
“宣祥家園”經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托實(shí)現(xiàn)融資8000萬；“北京三環(huán)新城”信托計(jì)劃融資規(guī)模1.6億元；“法國歐尚天津第一店”資金信托計(jì)劃籌資規(guī)模3億元；“太陽星城”貸款項(xiàng)目集合資金信托融資規(guī)模5億元；“第一城(京東香河)”通過產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)信托項(xiàng)目擬籌集資金1.5億元。
有人斷言：北京的地產(chǎn)資本市場，遲早是信托的天下。2004年第一季度，北京地產(chǎn)最大的新聞是“蘋果社區(qū)”的兩項(xiàng)信托計(jì)劃?！疤O果社區(qū)”是第一個(gè)試圖通過優(yōu)先購買權(quán)信托完成信用放大，再利用消費(fèi)信托來“繞過”央行“房屋只有封頂才能做按揭”政策的地產(chǎn)信托項(xiàng)目。雖然，“蘋果社區(qū)”沒有像其他地產(chǎn)一樣實(shí)現(xiàn)信托融資，卻開創(chuàng)了國內(nèi)地產(chǎn)信托的新思路。
引發(fā)這一切的是2003年以來連續(xù)的政策沖擊：北京市政府4號令禁止土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，提高了獲取土地的成本；央行121文件規(guī)定，“商業(yè)銀行”只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。在銀行放貸政策收口的情況下，地產(chǎn)商們同時(shí)把目光轉(zhuǎn)向信托。
無奈的“蘋果”
如果不能在封頂前達(dá)成“按揭銷售”，不僅會失去市場先機(jī)；用于滾動開發(fā)的資金鏈條也會承受巨大的壓力；即使拆借過關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
2003年，央行宣布：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果主體沒有封頂，就不能進(jìn)行按揭貸款。截止2004年3月1日，位于北京市朝陽區(qū)百子灣路的“蘋果社區(qū)”既沒有拿到《房屋預(yù)售許可證》，工程也處在挖槽的階段，既無法開始銷售，更不能辦理銀行按揭。而“蘋果社區(qū)”的操盤手張寶全，卻試圖在房屋封頂之前的一年內(nèi)，提前開展預(yù)定和銷售。因?yàn)椋绻荒茉诜忭斍斑_(dá)成“按揭銷售”，就會失去市場先機(jī)；用于滾動開發(fā)的資金鏈條也會承受巨大的壓力；即使拆借過關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
通常情況下，象萬科、萬達(dá)這樣的開發(fā)商也都曾經(jīng)遇見過類似的情況，雖然那時(shí)還不受“不封頂不能做按揭”的限制，但在《銷售許可證》到手之前，大家也都希望可以盡早把客戶抓在手里，盡早拿到銀行貸款。
常規(guī)的辦法是：首先進(jìn)行排號登記，在一個(gè)具體的時(shí)間開展內(nèi)部認(rèn)購，收取最高1.2萬的訂金，等《銷售許可證》到手以后，再簽訂正式的《商品房買賣合同》。
蘋果社區(qū)沒有這樣做。2004年初，蘋果社區(qū)委托北京國際信托投資公司，推出了“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托計(jì)劃”，以及沒能完成的“蘋果社區(qū)消費(fèi)信托計(jì)劃”。
2004年3月7日，“蘋果社區(qū)”售樓處：被炒得滿城風(fēng)雨的“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托”終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)階段，得到優(yōu)先購買權(quán)的消費(fèi)者，可以正式挑選戶型、指定樓層。這一天，蘋果社區(qū)否定了一度宣傳的消費(fèi)信托。在蘋果社區(qū)長達(dá)一年半的炒做過程中，先后爆出了眾多國內(nèi)地產(chǎn)界的第一次?，F(xiàn)在，操盤手張寶全不得不面對剛剛挖槽的施工現(xiàn)場以及并不愉快的北京國投。
透過表面火爆的銷售現(xiàn)場，地產(chǎn)界同行真正關(guān)心的，卻并不是個(gè)中的誰是誰非，因?yàn)?，張寶全的“蘋果”已經(jīng)不是他一個(gè)人的“蘋果”。京城超過七成的地產(chǎn)商，手頭也有一個(gè)類似的“蘋果”，他們也需要在2004年，以及以后的日子里，動用新的方法、打通新的門路，來躲過土地政策、金融政策改革帶來的巨大沖擊。
一方面無比的謹(jǐn)慎，另一方卻在極力地渲染，其中的道理自然是再明顯不過了：蘋果社區(qū)要讓信用最大化；北京國投在商業(yè)利益和自身公眾信譽(yù)之間需要做一選擇。
蘋果社區(qū)并不缺錢，缺的是信用。應(yīng)該說，蘋果社區(qū)在這個(gè)過程中沒有獲得資金層面的顯著收益。首先是信托的規(guī)模很小，如果按每份信托平均為20萬來計(jì)算，200份信托的總價(jià)值也不過4000萬；即使是按照最初的計(jì)劃，消費(fèi)者以房屋總價(jià)來購買信托，總價(jià)超過2億，北京國投也不會將這筆錢拿給蘋果社區(qū)用于開發(fā)建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生了相同的困惑：做這么多事情，蘋果社區(qū)的目的是什么？
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，所有人都希望客戶在最短的時(shí)間把款項(xiàng)交齊，鎖定客戶，盡早解除資金壓力。但隨著近年來地產(chǎn)糾紛的迅速增加，消費(fèi)者對于地產(chǎn)商的信任程度卻在下降，地產(chǎn)商在第一時(shí)間回全款已經(jīng)成為一種奢望。想讓購房人多交房款，又擔(dān)心自己的信用和賣點(diǎn)不足以說服消費(fèi)者，蘋果社區(qū)想到了信用放大，想到了北京國投。
采訪北京國際信托投資公司董事會秘書江方的過程中，《中國財(cái)富》記者詢問：“蘋果社區(qū)在大力宣傳和北京國投的合作，包括優(yōu)先購買權(quán)和消費(fèi)信托，北京國投對這些舉動持怎樣的立場？”
江方的回答是出人意料的：“我們從來沒有和蘋果社區(qū)簽定消費(fèi)信托的正式協(xié)議，只是以前有一個(gè)簡單的意向書而已，我們沒有辦法阻止客戶的言論，并且，我們在很多場合都不曾說過現(xiàn)在可以做這個(gè)項(xiàng)目。為此，他們（蘋果社區(qū)）的人還和我們有過爭執(zhí)，指責(zé)我們在公眾面前的謹(jǐn)慎?！?br>
江方說：“銀行不敢做的，我們更不敢做。無論怎樣，張寶全是非常聰明的地產(chǎn)商！”
北京國投在合作的初期，認(rèn)識到這是一個(gè)“不太一樣”的項(xiàng)目。但在合法的范疇里，發(fā)售信托產(chǎn)品本身的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，所以又沒有理由不做，于是，優(yōu)先購買權(quán)信托產(chǎn)品產(chǎn)生了。在合作中期，蘋果社區(qū)的善變、媒體的關(guān)注讓北京國投既感覺到自己享受了免費(fèi)的宣傳，又非?？赡苊媾R“與誰為伍”的危險(xiǎn)局面。
在采訪結(jié)束后的第三天，蘋果社區(qū)對外否定“消費(fèi)信托”計(jì)劃。銷售人員的說辭也變成：購房者將20%房款以定金的形式，直接交給蘋果社區(qū)，等一年后房屋封頂再辦理按揭，完成銷售流程。北京國投還是在這一刻選擇了謹(jǐn)慎。江方說過：“銀行不敢做的，我們更不敢做?！?br>
“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托”并不是一個(gè)地產(chǎn)融資產(chǎn)品。開發(fā)商利用信托投資公司的品牌來達(dá)到信用放大的目的。其實(shí)北京國投在2003年推出的“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”計(jì)劃，才是較有代表性的以融資為目的的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
兩個(gè)月與一個(gè)億——“宣祥家園”借信托過橋
2004年1月6日，工商銀行北京分行開始代理收付“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”。3月6日，當(dāng)記者撥通信托銷售電話時(shí)，被告之這一信托產(chǎn)品已經(jīng)銷售結(jié)束。近一個(gè)億的資金已經(jīng)籌措完成，并用于宣祥家園的開發(fā)建設(shè)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作方法很多，規(guī)模越大、品牌越好的開發(fā)商越容易拿到錢。但對于中小型地產(chǎn)商，開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目有一套通行的資金運(yùn)作手法。
地產(chǎn)商先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高；地產(chǎn)企業(yè)在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時(shí)開展前期的宣傳推廣活動；此時(shí)，建筑商介入地產(chǎn)開發(fā)，一般會由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè)；地產(chǎn)商獲得開工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給開發(fā)商；開發(fā)商用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動開發(fā)。
有三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈條是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn)：A點(diǎn)完成的土地的質(zhì)押和解套過程，地產(chǎn)商通過把整塊土地質(zhì)押給銀行，來換取土地平整、前期運(yùn)作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個(gè)過程也會用做償還土地出讓金的拆借款。B點(diǎn)所完成的首期項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，地產(chǎn)商付出的資金成本越大，但是，對于資金不充沛或品牌良好的開發(fā)商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點(diǎn)是重要的回款通道，A、B兩點(diǎn)獲得的資金，都要依靠C點(diǎn)來歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，但央行的121文件，規(guī)定期房不封頂不能做按揭，于是，關(guān)鍵的C點(diǎn)匯款期限，被大大推遲，資金鏈條的斷裂在此產(chǎn)生。
宣祥家園的信托計(jì)劃，就是在C點(diǎn)不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實(shí)現(xiàn)資金過橋，度過難關(guān)。
宣祥家園項(xiàng)目屬于北京歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)改造重點(diǎn)配套工程，位于北京三環(huán)內(nèi)的沙子口地區(qū)。由于是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，不必繳納土地出讓金，并享有20余項(xiàng)的稅收減免，所以，不存在開發(fā)土地購買成本。采用信托的方式，從信托投資公司獲得過橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項(xiàng)目銷售收入來實(shí)現(xiàn)信托收益并收回信托本金(見圖3)。
地產(chǎn)信托項(xiàng)目回避風(fēng)險(xiǎn)的辦法主要是質(zhì)押和擔(dān)保兩種。宣祥家園資金信托項(xiàng)目由開發(fā)商的大股東北京天橋建筑集團(tuán)公司的全部股權(quán)作為質(zhì)押，同時(shí)，北京鑫投信用擔(dān)保公司為信托貸款提供連帶的保證擔(dān)保。
最像REITs的“REITs”
2003年以來，國內(nèi)操作的地產(chǎn)項(xiàng)目中，與國外的REITs最為相似的是“法國歐尚天津第一店資金信托”。這支信托具備了國外主流REITs的大部分特征。法國歐尚超市集團(tuán)是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，目前在14個(gè)國家和地區(qū)共有大型超市300家，小型超市600多家。歐尚在進(jìn)行店鋪選擇上一向堅(jiān)持“只租不買”的原則。2003年，歐尚看中了天津峰匯大廈一至三層，由于多種原因沒能促成直接租賃。2003年12月10日，北京國際信托投資公司購買了峰匯大廈一至三層的產(chǎn)權(quán)，并將該物業(yè)出租給法國歐尚。同時(shí)，北京國投推出“法國歐尚天津第一店資金信托”，用法國歐尚的租金作為信托投資人的回報(bào)。
北京國投在12月10日隆重推出又一信托新品——法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃。自從12月15日開始銷售以來，投資者紛紛認(rèn)購，甚至出現(xiàn)多個(gè)投資者重復(fù)購買和外地投資者匯款購買的熱銷景象。
該信托計(jì)劃信托期限為3年，單筆最低預(yù)約金額為20萬元人民幣，如果超過20萬元，則按照1萬元的整數(shù)倍增加。發(fā)售時(shí)遵循“金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的原則，目前，凡購買金額達(dá)到40萬元的投資者當(dāng)場可以簽署信托文件。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)年收益率為6%。
綜觀在國內(nèi)操作的一些被業(yè)內(nèi)稱為“準(zhǔn)REITs”或“REITs模式”的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，雖然已經(jīng)或多或少地具備了REITs的部分基本特征，但還不是純正標(biāo)準(zhǔn)的REITs：
首先，目前信托公司發(fā)售的信托產(chǎn)品都只針對單一的地產(chǎn)項(xiàng)目，相應(yīng)的，投資者購買信托產(chǎn)品時(shí)必須考慮該產(chǎn)品所針對項(xiàng)目的可行性、投資價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)。而投資真正的REITs產(chǎn)品，投資者不必考慮具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，真正的REITs所選擇的投資項(xiàng)目大多是成熟的經(jīng)營性地產(chǎn)（如：酒店、商場），投資的收益來源于地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的租金、經(jīng)營分紅，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低。而國內(nèi)目前操作的大部分地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是為了提供地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
一些信托公司表示，REITs的成長進(jìn)程受到金融機(jī)構(gòu)之間利益是否均衡的影響。房地產(chǎn)信貸是國內(nèi)各大銀行業(yè)務(wù)的重要組成部分，當(dāng)REITs放開以后，地產(chǎn)信貸的收益將從銀行轉(zhuǎn)向信托公司，這無疑是件主管部門深思熟慮之后方能定奪的事情。
信息塊
什么是房地產(chǎn)投資信托？
房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）業(yè)務(wù)是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以信托公司的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。
房地產(chǎn)信托REITs是國際上個(gè)人投資地產(chǎn)的主要渠道。美國在1960年開始允許操作REITs，目前已經(jīng)有300多個(gè)地產(chǎn)投資基金，管理資產(chǎn)總值超過3000億美元，其中已經(jīng)上市的占三分之二。通過REITs可以吸納社會閑散資金，投入到地產(chǎn)的建設(shè)和經(jīng)營中去，不但分擔(dān)了銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為投資人帶來了相對豐厚、穩(wěn)定的收益。
蘋果社區(qū)未能成功的貼息消費(fèi)信貸：
由蘋果社區(qū)拿出兩個(gè)億給銀行（北京國投）進(jìn)行貼息，試圖讓北京國投在房屋封頂以前，“代替”銀行進(jìn)行消費(fèi)放貸。受托方可以獲得比較高的信托回報(bào)，消費(fèi)者也可以享受1%的按揭利率優(yōu)惠。
蘋果社區(qū)大事記
●在北京大規(guī)模征集項(xiàng)目名稱，號稱用上百萬買來“蘋果”二字。
●開發(fā)商拿出2個(gè)億給銀行，提出商業(yè)銀行貼息貸款。
●因多種原因，貼息計(jì)劃流產(chǎn)，商業(yè)銀行退出。
●北京國投進(jìn)入，推出優(yōu)先購買權(quán)信托業(yè)務(wù)，信托額度為總房款。
●因總價(jià)過高，將信托調(diào)整為總房款的20%。
●對外宣稱開展消費(fèi)信托，承諾信托計(jì)劃將最終為買房人降低1%的貸款利率。
●公開拍號，選擇合伙人，只拍出186個(gè)（原定合伙人數(shù)為200個(gè)）。
●拍號次日，有人在網(wǎng)上出售認(rèn)購權(quán)。
●消費(fèi)信托流產(chǎn)，開始要求購房人繳納高額定金。
新聞鏈接：
北京地區(qū)第一支順利完成的地產(chǎn)信托于2004年3月2日圓滿結(jié)束中信信托投資有限責(zé)任公司李新新先生透露：公司推出的“康居工程”系列的第一只集合資金信托產(chǎn)品——北京市國土資源和房屋管理局住宅合作社貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃已于2004年3月2日按期終止。信托貸款本息已全額回收，投資者（受益人）順利實(shí)現(xiàn)了3.75％的信托預(yù)計(jì)收益率。這是北京地區(qū)第一個(gè)順利完成信托計(jì)劃的信托產(chǎn)品。李先生介紹說，該信托產(chǎn)品的信托貸款的本息已經(jīng)劃入中信信托本項(xiàng)目的專門賬戶，中信信托業(yè)以于３月４日將所有投資者的信托本金與收益劃撥至信托合同約定的受益人賬戶。
張寶全無論如何也想不到，自己愿意掏兩個(gè)億，也沒能利用信托實(shí)現(xiàn)“期房按揭”。雖然，他無數(shù)次鼓勵(lì)猶豫的“盟友”；他數(shù)次更換談判不力的員工；他運(yùn)作了幾乎涵蓋全部京城媒體的新聞炒做；他獲得了同行乃至談判對手的由衷欽佩。
2004年3月7日，在“蘋果社區(qū)”的銷售說辭中，“消費(fèi)信托計(jì)劃”被“暫時(shí)”刪除。
“宣祥家園”經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托實(shí)現(xiàn)融資8000萬；“北京三環(huán)新城”信托計(jì)劃融資規(guī)模1.6億元；“法國歐尚天津第一店”資金信托計(jì)劃籌資規(guī)模3億元；“太陽星城”貸款項(xiàng)目集合資金信托融資規(guī)模5億元；“第一城(京東香河)”通過產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)信托項(xiàng)目擬籌集資金1.5億元。
有人斷言：北京的地產(chǎn)資本市場，遲早是信托的天下。2004年第一季度，北京地產(chǎn)最大的新聞是“蘋果社區(qū)”的兩項(xiàng)信托計(jì)劃?！疤O果社區(qū)”是第一個(gè)試圖通過優(yōu)先購買權(quán)信托完成信用放大，再利用消費(fèi)信托來“繞過”央行“房屋只有封頂才能做按揭”政策的地產(chǎn)信托項(xiàng)目。雖然，“蘋果社區(qū)”沒有像其他地產(chǎn)一樣實(shí)現(xiàn)信托融資，卻開創(chuàng)了國內(nèi)地產(chǎn)信托的新思路。
引發(fā)這一切的是2003年以來連續(xù)的政策沖擊：北京市政府4號令禁止土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，提高了獲取土地的成本；央行121文件規(guī)定，“商業(yè)銀行”只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。在銀行放貸政策收口的情況下，地產(chǎn)商們同時(shí)把目光轉(zhuǎn)向信托。
無奈的“蘋果”
如果不能在封頂前達(dá)成“按揭銷售”，不僅會失去市場先機(jī)；用于滾動開發(fā)的資金鏈條也會承受巨大的壓力；即使拆借過關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
2003年，央行宣布：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果主體沒有封頂，就不能進(jìn)行按揭貸款。截止2004年3月1日，位于北京市朝陽區(qū)百子灣路的“蘋果社區(qū)”既沒有拿到《房屋預(yù)售許可證》，工程也處在挖槽的階段，既無法開始銷售，更不能辦理銀行按揭。而“蘋果社區(qū)”的操盤手張寶全，卻試圖在房屋封頂之前的一年內(nèi)，提前開展預(yù)定和銷售。因?yàn)椋绻荒茉诜忭斍斑_(dá)成“按揭銷售”，就會失去市場先機(jī)；用于滾動開發(fā)的資金鏈條也會承受巨大的壓力；即使拆借過關(guān)，也要付出高昂的資金成本。
通常情況下，象萬科、萬達(dá)這樣的開發(fā)商也都曾經(jīng)遇見過類似的情況，雖然那時(shí)還不受“不封頂不能做按揭”的限制，但在《銷售許可證》到手之前，大家也都希望可以盡早把客戶抓在手里，盡早拿到銀行貸款。
常規(guī)的辦法是：首先進(jìn)行排號登記，在一個(gè)具體的時(shí)間開展內(nèi)部認(rèn)購，收取最高1.2萬的訂金，等《銷售許可證》到手以后，再簽訂正式的《商品房買賣合同》。
蘋果社區(qū)沒有這樣做。2004年初，蘋果社區(qū)委托北京國際信托投資公司，推出了“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托計(jì)劃”，以及沒能完成的“蘋果社區(qū)消費(fèi)信托計(jì)劃”。
2004年3月7日，“蘋果社區(qū)”售樓處：被炒得滿城風(fēng)雨的“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托”終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)階段，得到優(yōu)先購買權(quán)的消費(fèi)者，可以正式挑選戶型、指定樓層。這一天，蘋果社區(qū)否定了一度宣傳的消費(fèi)信托。在蘋果社區(qū)長達(dá)一年半的炒做過程中，先后爆出了眾多國內(nèi)地產(chǎn)界的第一次?，F(xiàn)在，操盤手張寶全不得不面對剛剛挖槽的施工現(xiàn)場以及并不愉快的北京國投。
透過表面火爆的銷售現(xiàn)場，地產(chǎn)界同行真正關(guān)心的，卻并不是個(gè)中的誰是誰非，因?yàn)?，張寶全的“蘋果”已經(jīng)不是他一個(gè)人的“蘋果”。京城超過七成的地產(chǎn)商，手頭也有一個(gè)類似的“蘋果”，他們也需要在2004年，以及以后的日子里，動用新的方法、打通新的門路，來躲過土地政策、金融政策改革帶來的巨大沖擊。
一方面無比的謹(jǐn)慎，另一方卻在極力地渲染，其中的道理自然是再明顯不過了：蘋果社區(qū)要讓信用最大化；北京國投在商業(yè)利益和自身公眾信譽(yù)之間需要做一選擇。
蘋果社區(qū)并不缺錢，缺的是信用。應(yīng)該說，蘋果社區(qū)在這個(gè)過程中沒有獲得資金層面的顯著收益。首先是信托的規(guī)模很小，如果按每份信托平均為20萬來計(jì)算，200份信托的總價(jià)值也不過4000萬；即使是按照最初的計(jì)劃，消費(fèi)者以房屋總價(jià)來購買信托，總價(jià)超過2億，北京國投也不會將這筆錢拿給蘋果社區(qū)用于開發(fā)建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生了相同的困惑：做這么多事情，蘋果社區(qū)的目的是什么？
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，所有人都希望客戶在最短的時(shí)間把款項(xiàng)交齊，鎖定客戶，盡早解除資金壓力。但隨著近年來地產(chǎn)糾紛的迅速增加，消費(fèi)者對于地產(chǎn)商的信任程度卻在下降，地產(chǎn)商在第一時(shí)間回全款已經(jīng)成為一種奢望。想讓購房人多交房款，又擔(dān)心自己的信用和賣點(diǎn)不足以說服消費(fèi)者，蘋果社區(qū)想到了信用放大，想到了北京國投。
采訪北京國際信托投資公司董事會秘書江方的過程中，《中國財(cái)富》記者詢問：“蘋果社區(qū)在大力宣傳和北京國投的合作，包括優(yōu)先購買權(quán)和消費(fèi)信托，北京國投對這些舉動持怎樣的立場？”
江方的回答是出人意料的：“我們從來沒有和蘋果社區(qū)簽定消費(fèi)信托的正式協(xié)議，只是以前有一個(gè)簡單的意向書而已，我們沒有辦法阻止客戶的言論，并且，我們在很多場合都不曾說過現(xiàn)在可以做這個(gè)項(xiàng)目。為此，他們（蘋果社區(qū)）的人還和我們有過爭執(zhí)，指責(zé)我們在公眾面前的謹(jǐn)慎?！?br>
江方說：“銀行不敢做的，我們更不敢做。無論怎樣，張寶全是非常聰明的地產(chǎn)商！”
北京國投在合作的初期，認(rèn)識到這是一個(gè)“不太一樣”的項(xiàng)目。但在合法的范疇里，發(fā)售信托產(chǎn)品本身的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，所以又沒有理由不做，于是，優(yōu)先購買權(quán)信托產(chǎn)品產(chǎn)生了。在合作中期，蘋果社區(qū)的善變、媒體的關(guān)注讓北京國投既感覺到自己享受了免費(fèi)的宣傳，又非?？赡苊媾R“與誰為伍”的危險(xiǎn)局面。
在采訪結(jié)束后的第三天，蘋果社區(qū)對外否定“消費(fèi)信托”計(jì)劃。銷售人員的說辭也變成：購房者將20%房款以定金的形式，直接交給蘋果社區(qū)，等一年后房屋封頂再辦理按揭，完成銷售流程。北京國投還是在這一刻選擇了謹(jǐn)慎。江方說過：“銀行不敢做的，我們更不敢做?！?br>
“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托”并不是一個(gè)地產(chǎn)融資產(chǎn)品。開發(fā)商利用信托投資公司的品牌來達(dá)到信用放大的目的。其實(shí)北京國投在2003年推出的“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”計(jì)劃，才是較有代表性的以融資為目的的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
兩個(gè)月與一個(gè)億——“宣祥家園”借信托過橋
2004年1月6日，工商銀行北京分行開始代理收付“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房資金信托”。3月6日，當(dāng)記者撥通信托銷售電話時(shí)，被告之這一信托產(chǎn)品已經(jīng)銷售結(jié)束。近一個(gè)億的資金已經(jīng)籌措完成，并用于宣祥家園的開發(fā)建設(shè)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作方法很多，規(guī)模越大、品牌越好的開發(fā)商越容易拿到錢。但對于中小型地產(chǎn)商，開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目有一套通行的資金運(yùn)作手法。
地產(chǎn)商先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高；地產(chǎn)企業(yè)在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時(shí)開展前期的宣傳推廣活動；此時(shí)，建筑商介入地產(chǎn)開發(fā)，一般會由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè)；地產(chǎn)商獲得開工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給開發(fā)商；開發(fā)商用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動開發(fā)。
有三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈條是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn)：A點(diǎn)完成的土地的質(zhì)押和解套過程，地產(chǎn)商通過把整塊土地質(zhì)押給銀行，來換取土地平整、前期運(yùn)作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個(gè)過程也會用做償還土地出讓金的拆借款。B點(diǎn)所完成的首期項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，地產(chǎn)商付出的資金成本越大，但是，對于資金不充沛或品牌良好的開發(fā)商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點(diǎn)是重要的回款通道，A、B兩點(diǎn)獲得的資金，都要依靠C點(diǎn)來歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，但央行的121文件，規(guī)定期房不封頂不能做按揭，于是，關(guān)鍵的C點(diǎn)匯款期限，被大大推遲，資金鏈條的斷裂在此產(chǎn)生。
宣祥家園的信托計(jì)劃，就是在C點(diǎn)不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實(shí)現(xiàn)資金過橋，度過難關(guān)。
宣祥家園項(xiàng)目屬于北京歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)改造重點(diǎn)配套工程，位于北京三環(huán)內(nèi)的沙子口地區(qū)。由于是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，不必繳納土地出讓金，并享有20余項(xiàng)的稅收減免，所以，不存在開發(fā)土地購買成本。采用信托的方式，從信托投資公司獲得過橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項(xiàng)目銷售收入來實(shí)現(xiàn)信托收益并收回信托本金(見圖3)。
地產(chǎn)信托項(xiàng)目回避風(fēng)險(xiǎn)的辦法主要是質(zhì)押和擔(dān)保兩種。宣祥家園資金信托項(xiàng)目由開發(fā)商的大股東北京天橋建筑集團(tuán)公司的全部股權(quán)作為質(zhì)押，同時(shí)，北京鑫投信用擔(dān)保公司為信托貸款提供連帶的保證擔(dān)保。
最像REITs的“REITs”
2003年以來，國內(nèi)操作的地產(chǎn)項(xiàng)目中，與國外的REITs最為相似的是“法國歐尚天津第一店資金信托”。這支信托具備了國外主流REITs的大部分特征。法國歐尚超市集團(tuán)是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，目前在14個(gè)國家和地區(qū)共有大型超市300家，小型超市600多家。歐尚在進(jìn)行店鋪選擇上一向堅(jiān)持“只租不買”的原則。2003年，歐尚看中了天津峰匯大廈一至三層，由于多種原因沒能促成直接租賃。2003年12月10日，北京國際信托投資公司購買了峰匯大廈一至三層的產(chǎn)權(quán)，并將該物業(yè)出租給法國歐尚。同時(shí)，北京國投推出“法國歐尚天津第一店資金信托”，用法國歐尚的租金作為信托投資人的回報(bào)。
北京國投在12月10日隆重推出又一信托新品——法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃。自從12月15日開始銷售以來，投資者紛紛認(rèn)購，甚至出現(xiàn)多個(gè)投資者重復(fù)購買和外地投資者匯款購買的熱銷景象。
該信托計(jì)劃信托期限為3年，單筆最低預(yù)約金額為20萬元人民幣，如果超過20萬元，則按照1萬元的整數(shù)倍增加。發(fā)售時(shí)遵循“金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的原則，目前，凡購買金額達(dá)到40萬元的投資者當(dāng)場可以簽署信托文件。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)年收益率為6%。
綜觀在國內(nèi)操作的一些被業(yè)內(nèi)稱為“準(zhǔn)REITs”或“REITs模式”的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，雖然已經(jīng)或多或少地具備了REITs的部分基本特征，但還不是純正標(biāo)準(zhǔn)的REITs：
首先，目前信托公司發(fā)售的信托產(chǎn)品都只針對單一的地產(chǎn)項(xiàng)目，相應(yīng)的，投資者購買信托產(chǎn)品時(shí)必須考慮該產(chǎn)品所針對項(xiàng)目的可行性、投資價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)。而投資真正的REITs產(chǎn)品，投資者不必考慮具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，真正的REITs所選擇的投資項(xiàng)目大多是成熟的經(jīng)營性地產(chǎn)（如：酒店、商場），投資的收益來源于地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的租金、經(jīng)營分紅，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低。而國內(nèi)目前操作的大部分地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是為了提供地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
一些信托公司表示，REITs的成長進(jìn)程受到金融機(jī)構(gòu)之間利益是否均衡的影響。房地產(chǎn)信貸是國內(nèi)各大銀行業(yè)務(wù)的重要組成部分，當(dāng)REITs放開以后，地產(chǎn)信貸的收益將從銀行轉(zhuǎn)向信托公司，這無疑是件主管部門深思熟慮之后方能定奪的事情。
信息塊
什么是房地產(chǎn)投資信托？
房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）業(yè)務(wù)是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以信托公司的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。
房地產(chǎn)信托REITs是國際上個(gè)人投資地產(chǎn)的主要渠道。美國在1960年開始允許操作REITs，目前已經(jīng)有300多個(gè)地產(chǎn)投資基金，管理資產(chǎn)總值超過3000億美元，其中已經(jīng)上市的占三分之二。通過REITs可以吸納社會閑散資金，投入到地產(chǎn)的建設(shè)和經(jīng)營中去，不但分擔(dān)了銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為投資人帶來了相對豐厚、穩(wěn)定的收益。
蘋果社區(qū)未能成功的貼息消費(fèi)信貸：
由蘋果社區(qū)拿出兩個(gè)億給銀行（北京國投）進(jìn)行貼息，試圖讓北京國投在房屋封頂以前，“代替”銀行進(jìn)行消費(fèi)放貸。受托方可以獲得比較高的信托回報(bào)，消費(fèi)者也可以享受1%的按揭利率優(yōu)惠。
蘋果社區(qū)大事記
●在北京大規(guī)模征集項(xiàng)目名稱，號稱用上百萬買來“蘋果”二字。
●開發(fā)商拿出2個(gè)億給銀行，提出商業(yè)銀行貼息貸款。
●因多種原因，貼息計(jì)劃流產(chǎn)，商業(yè)銀行退出。
●北京國投進(jìn)入，推出優(yōu)先購買權(quán)信托業(yè)務(wù)，信托額度為總房款。
●因總價(jià)過高，將信托調(diào)整為總房款的20%。
●對外宣稱開展消費(fèi)信托，承諾信托計(jì)劃將最終為買房人降低1%的貸款利率。
●公開拍號，選擇合伙人，只拍出186個(gè)（原定合伙人數(shù)為200個(gè)）。
●拍號次日，有人在網(wǎng)上出售認(rèn)購權(quán)。
●消費(fèi)信托流產(chǎn)，開始要求購房人繳納高額定金。
新聞鏈接：
北京地區(qū)第一支順利完成的地產(chǎn)信托于2004年3月2日圓滿結(jié)束中信信托投資有限責(zé)任公司李新新先生透露：公司推出的“康居工程”系列的第一只集合資金信托產(chǎn)品——北京市國土資源和房屋管理局住宅合作社貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃已于2004年3月2日按期終止。信托貸款本息已全額回收，投資者（受益人）順利實(shí)現(xiàn)了3.75％的信托預(yù)計(jì)收益率。這是北京地區(qū)第一個(gè)順利完成信托計(jì)劃的信托產(chǎn)品。李先生介紹說，該信托產(chǎn)品的信托貸款的本息已經(jīng)劃入中信信托本項(xiàng)目的專門賬戶，中信信托業(yè)以于３月４日將所有投資者的信托本金與收益劃撥至信托合同約定的受益人賬戶。
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